Максимально выгодные и полезные бизнес-планы

Есть вопрос?
Напишите!

26 сентября 2019 г.

Почему опасно считать денежный поток по годам

Это очень распространенная ошибка при расчете экономической эффективности инвестиционного проекта.

Ее опасность в том, что:

1. Искажается размер необходимого финансирования. Если у вас в течение года будут поступления и оплаты, то в расчеты пойдет сальдо. Размер необходимого финансирования будет занижен, а значит, и все остальные показатели экономической эффективности окажутся неверны.

2. Многие программы рассчитывают показатели экономической эффективности на конец периода. Соответственно, такие показатели, как IRR и NPV, будут завышены.

Рассчитывая инвестиционный проект по годам, вы не поймете, сколько денег надо для его запуска и какова будет окупаемость.

Если же вы намерены применять револьверный метод, когда деньги с проекта реинвестируются в сам же проект, то вообще результаты будут неясны. До ужесточения  214 ФЗ девелоперы запускали свои проекты, имея лишь около 5% от стоимости всего проекта. Этих денег хватало на покупку земли, разработку проекта, получение разрешения на строительство и строительства 1-го дома. Остальное финансирование обеспечивалось за счет продаж по договорам долевого участия и реинвестирования в проект. Если такие проекты считать по годам, то в итоге можно более или менее понять общий доход по проекту, и все.

Как же следует поступать? Более верный расчет – расчет по месяцам реализации проекта. И лишь после него можно суммировать и обобщать расчеты по кварталам и по годам. В Excel можно использовать формулу СУММЕСЛИ() с суммированием по строкам, где критерием суммирования будут года.

Пример. В первый год вы вложили 100 млн руб. В этот же год получили 50 млн руб., а в следующий — 80 млн руб. Итого на первый год будет необходимо 50 млн руб. Хотя на самом деле потребуется именно 100 млн. руб.

Наименование

1 год

2 год

Итого

Инвестиции

-100

 

-100

Доходы

50

80

130

Денежный поток

-50

80

30

IRR программа рассчитает как 60 % годовых.

Если те же расчеты выполнить по месяцам реализации проекта, то получим денежный поток, как в таблице ниже.

Наименование

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

Инвестиции

-25,0

-25,0

-25,0

-25,0

 

 

 

 

 

 

 

 

Доходы

 

 

 

 

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

Денежный поток

-25,0

-25,0

-25,0

-25,0

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

6,3

 

Продолжение таблицы:

Наименование

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

Итого

Инвестиции

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

-100,0

Доходы

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

130,0

Денежный поток

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

6,7

30

 

IRR составит 27 % годовых, то есть при первом методе расчета значение оказывается завышено более чем в два раза.

Полезная информация

Мы постоянно выкладываем полезный материал по бизнесу, маркетингу, продажам, подпишитесь на нас в соцсетях чтобы быть в курсе

Давайте обсудим ваш проект

Направьте информацию по вашему проекту, мы ее изучим и сформируем индивидуальное предложение специально для вас и вашего проекта, при этом снизив ваши расходы на разработку бизнес-плана и дав вам возможность получить максимальную выгоду от реализации вашего инвестиционного проекта.

просто свяжитесь с нами

Zamla

Разработка бизнес-планов, финансовых моделей, стратегий развития, управленческих решений от экспертов с многолетним опытом