Это очень распространенная ошибка при расчете экономической эффективности инвестиционного проекта.
Ее опасность в том, что:
1. Искажается размер необходимого финансирования. Если у вас в течение года будут поступления и оплаты, то в расчеты пойдет сальдо. Размер необходимого финансирования будет занижен, а значит, и все остальные показатели экономической эффективности окажутся неверны.
2. Многие программы рассчитывают показатели экономической эффективности на конец периода. Соответственно, такие показатели, как IRR и NPV, будут завышены.
Рассчитывая инвестиционный проект по годам, вы не поймете, сколько денег надо для его запуска и какова будет окупаемость.
Если же вы намерены применять револьверный метод, когда деньги с проекта реинвестируются в сам же проект, то вообще результаты будут неясны. До ужесточения 214 ФЗ девелоперы запускали свои проекты, имея лишь около 5% от стоимости всего проекта. Этих денег хватало на покупку земли, разработку проекта, получение разрешения на строительство и строительства 1-го дома. Остальное финансирование обеспечивалось за счет продаж по договорам долевого участия и реинвестирования в проект. Если такие проекты считать по годам, то в итоге можно более или менее понять общий доход по проекту, и все.
Как же следует поступать? Более верный расчет – расчет по месяцам реализации проекта. И лишь после него можно суммировать и обобщать расчеты по кварталам и по годам. В Excel можно использовать формулу СУММЕСЛИ() с суммированием по строкам, где критерием суммирования будут года.
Пример. В первый год вы вложили 100 млн руб. В этот же год получили 50 млн руб., а в следующий — 80 млн руб. Итого на первый год будет необходимо 50 млн руб. Хотя на самом деле потребуется именно 100 млн. руб.
Наименование | 1 год | 2 год | Итого |
Инвестиции | -100 | | -100 |
Доходы | 50 | 80 | 130 |
Денежный поток | -50 | 80 | 30 |
IRR программа рассчитает как 60 % годовых.
Если те же расчеты выполнить по месяцам реализации проекта, то получим денежный поток, как в таблице ниже.
Наименование | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 | 11 | 12 |
Инвестиции | -25,0 | -25,0 | -25,0 | -25,0 | | | | | | | | |
Доходы | | | | | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 |
Денежный поток | -25,0 | -25,0 | -25,0 | -25,0 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 | 6,3 |
Продолжение таблицы:
Наименование | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 | 21 | 22 | 23 | 24 | Итого |
Инвестиции | | | | | | | | | | | | | -100,0 |
Доходы | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 130,0 |
Денежный поток | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 6,7 | 30 |
IRR составит 27 % годовых, то есть при первом методе расчета значение оказывается завышено более чем в два раза.