Как самому посчитать выгодный ли инвестиционный проект (с примером расчетов в Excel)?

Статья написана на основе собственного опыта разработки бизнес-планов. Носит рекомендательный характер. Теории в интернете достаточно, здесь же приведена в большей части практика, возможно что-то упрощено, что бы было понятнее.

Денежные потоки

Все расчеты показателей опираются на денежный поток проекта. Денежные потоки — это сколько денег приходят и уходят за определенный период времени, обычно месяц.
Денежные потоки делятся на следующие виды по видам деятельности:

• Инвестиционная деятельность — это приобретение чего либо, что в дальнейшем будет приносить деньги. Обычно производится в начальный период деятельности проекта.
• Операционная деятельность — это поток денег от деятельности, обычно одинаковый за определенный период (если только не сезонность, либо начало реализации проекта). Это поступления за вычетом оплат за определенный период времени, включая в т.ч. все затраты на налоги и на оборотный капитал (запасы и задолженности).
• Финансовая деятельность -это откуда берутся деньги на запуск проекта и как они возвращаются. Сюда входят как вложения участников, так и займы, в т.ч. банковские.

Общий денежный поток считается как сумма по инвестиционной и операционной деятельности и сумма уплаченных процентов из финансовой деятельности.
При расчете денежных потоков поступления указываются со знаком «+», выплаты со знаком «-«. Это позволяет избежать путаницы в расчетах и сокращает вероятность совершения ошибок в расчетах.
Таким образом оцениваются денежные потоки проекта в целом. Если же вам необходимо оценить инвестиции самого инвестора, то уже надо смотреть сколько отдельно он потратить денег и получит их. Необходимо учесть также налоги и банковские комиссии, которые он уплатит, к примеру, налог на дивиденды.

Пример расчетов денежных потоков

Рассмотрим пример приобретения автомобиля для сдачи в аренду. Авто приобретается за 1,2 млн.руб. Сдается за 45 000 руб. в месяц чистыми. Налогами пренебрегаем. 250 тыс.руб. это свои деньги. Что бы купить авто, берем кредит 1 млн.руб. под 10% годовых. Страховка стоит 5% от стоимости кредита.

В итоге по 1 месяцу:
Инвестиционная деятельность: -1 200 000 руб. (стоимость приобретение авто)
Операционная деятельность: — 50 000 руб. (стоимость страховки 5% * 1 000 000 руб.)
Финансовая деятельность: 1 250 000 руб. в т.ч.:
Собственные средства +250 000 руб.
Заемные средства +1 000 000 руб.
По окончании месяца считаем баланс наличности, или проще говоря сколько денег осталось в конце периода. Считается как сумма денег на начало периода и сумма по всем видам деятельности (сумма по инвестиционной и операционной деятельности и сумма уплаченных процентов из финансовой деятельности).

Важно, баланс наличности на конец периода должен быть больше нуля. Если меньше, то значит у вас денег не хватает. И деньги не могут быть отрицательными, т.е. в данном случае где-то ошибка в расчетах. Перепроверить расчеты, посмотреть в финансовой деятельности откуда взять денег, увеличить поступления или снизить выплаты.

В нашем примере, баланс наличности будет равен 0: — 1 200 000 — 50 000 + 1 250 000 = 0.
Денежный поток за первый месяц будет равен = -1 250 000 руб.
В следующий месяцы получим чистый денежный поток по операционной деятельности + 45 000 руб. как получение доходов от сдачи в аренду.
Смотрите вложенную финансовую модель в Excel, доступную по форме ниже.

Дисконтирование

Дисконтирование – это оценка будущих денег, приведенные в настоящее время. Используется следующий принцип – деньги завтра дешевле, чем деньги сегодня. Т.к. если у вас есть деньги, то вы их можете куда-либо вложить и получить дополнительный доход. Следовательно, их будет больше. Для того что бы оценить разные потоки будущих денег, их приводят на сегодняшний день, с учетом доходности.
Доходность при дисконтировании понимают, сколько проект или инвестор может заработать при альтернативных (других вариантах) инвестирования. Как пример, ставка вложений в банковские депозиты или у ставка вложений инвестора в другие проекты. Также при расчете ставки дисконтирования могут учитываться риски вложений в отрасль, страну, валюту, как дополнительные %.
Пример дисконтирования:
Сегодня есть 100 000 руб.
Ставка вложений в реализуемый проект – 15%.
Тогда через год, денег будет 115 000 руб.
Рассчитаем ставку дисконтирования:
Ставка вложений в депозит – 4%.
Ставка вложений в альтернативный проект – 10%.
Ставка дисконтирования будет равна максимальной ставке – 10%.
Полученные деньги, 115 000 руб. через год продисконтируем по ставке дисконтирования.  = 115 000 /(1+10%) = 104 545,5 руб.
Если будут куча проектов, с разными периодами поступления и инвестиций, то дисконтирование позволит привести все к единому знаменателю, к сегодняшним деньгам, и позволит сравнить разные проекты.

В нашем примере, считаем отдельно коэффициент дисконтирования (строка 23 в финансовой модели). И на него уже умножаем денежные потоки, получая дисконтированные денежные потоки (строка 24).

Ставка дисконтирования установим в размере 20% годовых. Пересчитываем ее на месячную ставку. В первый месяц коэффициент будет равен 1. Второй месяц будет равна: 1 / (1 + 20%/12 месяцев) = 0,98.

Накопленный дисконтированный поток считается прибавлением остатка к дисконтированному денежному потоку за период.

Показатели эффективности

Один из самых простых показателей является срок окупаемости.

Существует много показателей, и они группируются как с учетом дисконтирования, так и без него.

Период окупаемости, PB (Payback period) или Срок окупаемости

Показывает за какой период вернутся инвестиции и далее проект начнет приносить доход.

,
где Investments — начальные инвестиции,
CFt — чистый денежный поток месяца t.
Для расчета периода окупаемости считаем накопленный денежный поток (строка 22). И в тот период, когда накопленный денежный поток станет положительным и будет являться сроком окупаемости (строка 28). Срок окупаемости в примере – 34 месяца.

Чистый приведенный (дисконтированный) доход, NPV (Net present value)

Показывает сколько чистого дохода получите в течении всего срока реализации проекта, приведенное на начало реализации проекта по ставке дисконтирования. Так как это доход, то что бы проект реализовывался, то показатель должен быть больше 0.

,

где Investments — начальные инвестиции,
CFt — чистый денежный поток месяца t,
N — длительность проекта в месяцах,
r — месячная ставка дисконтирования.
В примере, расчет производится по строке 25. Накопительно по дисконтированному денежному потоку. Итоговая цифра и будет NPV = 225 632 руб.

Внутренняя норма рентабельности, IRR (Internal rate of return)

Показывает ту ставку дисконтирования, при которой все получаемые доходы проекта будут равны инвестициям.

где Investments — начальные инвестиции,
CFt — чистый денежный поток месяца t,
N — длительность проекта в месяцах,
IRR — внутренняя норма рентабельности.

Значение IRR должно быть выше ставки дисконтирования или доходности по другим проектом. Если будет ниже, то смысла нет.
Показывает какой доход в % приносит вложения. И по этим % можно сравнивать с другими вариантами вложений. В примере, IRR = 28.07%.
Если бы ставка дисконтирования была бы больше IRR, то NPV был бы отрицательный и наоборот.

Шаблон файла excel по запросу ниже.